FMI - der Podcast über aktuelle Themen und Forschungsergebnisse rund um die Immobilie

#2 Das Bestellerprinzip in Österreich - Fluch oder Segen?


 

Leona Lorentschitsch beschäftigt sich mit dem Bestellerprinzip. Im Gespräch geht es darum, was diese neue Regelung für Mieter:innen und vermietende Personen bedeuten. Verändern sich dadurch gar die Immobilienpreise? Und wie ist hier der Internationale Stand aus Forschung und Wissenschaft? zukünftige Entwicklung.


 

FMI - Podcaster, Autor:innen
Leona Lorentschitsch und Christian Huber

FMI - Datum der Episode
Episode vom: 23.12.2020

FMI - Dauer der Episode
Dauer der Episode: 09:59 Minuten

FMI - Podcast Player

FMI - Anzahl an Aufrufen
Aufrufe


 

 

 

 


 

 

Bestellerprinzip in der Immobilienvermarktung ^ 

In dieser Podcast Episode geht es um Immobilienvermarktung. Im Fokus der aktuellen Diskussion ist die Maklerprovision und das Bestellerprinzip. Wer also Makler:innen beauftragt, soll diese auch bezahlen. Ich spreche darüber mit Leona Lorentschitsch. Sie beschäftigt sich intensiv mit dem Bestellerprinzip. Im Gespräch geht es darum, was diese neue Regelung für Mieter:innen und vermietende Personen bedeuten. Verändern sich dadurch gar die Immobilienpreise? Und wie ist hier der Internationale Stand aus Forschung und Wissenschaft?

aktueller Stand in Österreich ^ 

Leona, im internationalen Vergleich kann das Bestellerprinzip sowohl den Kauf- als auch den Mieten-Sektor betreffen. Lass uns jedoch zuerst mal die aktuelle Entwicklung der Rechtslage in Österreich anschauen. Inwieweit wird Österreich hier eingreifen?

Anders als in Deutschland, wo das Bestellerprinzip auch auf den Kauf von Immobilien ausgeweitet wird, soll das Bestellerprinzip in Österreich vorerst nur bei Mietobjekten greifen. Grundsätzlich davon ausgenommen werden soll die gewerbliche Vermietung. (vgl. 110/BI)

In Zukunft kann es also österreichweit eine neue Verteilung der Provision geben. Kannst du einmal im Vergleich beschreiben, wie sich die aktuelle Lage darstellt, bevor das eingereichte Gesetz in Kraft tritt?

Ich gehe bei der Beantwortung der Frage rein von der Vermietung von Wohnraum aus, da dies nur hier, wie eben erwähnt, derzeit heiß umstritten ist. Grundsätzlich ist die Höhe der Provision im §20 der Verordnung für Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler geregelt. Bereits 2010 wurde in Österreich die Maklerprovision die dem Mieter verrechnet wird, bei Bestandsverträgen mit einer Laufzeit von länger als drei Jahren auf zwei Bruttomonatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer gedeckelt. Bei Verträgen mit einer kürzeren Dauer wird eine Provision in der Höhe von einer Monatsmiete verrechnet. Bei unbefristeten Verträgen dürfen ebenfalls nur zwei Bruttomonatsmieten verlangt werden. Bei Verlängerungen darf maximal die Hälfte einer Monatsmiete verrechnet werden. Vor dieser gesetzlichen Änderung in 2010 waren Provisionen von bis zu drei Bruttomonatsmieten erlaubt. Für Vermieter galten und gelten die erwähnten, reformierten Deckelungen allerdings nicht, sie liegen im Höchstfall bei maximal drei Bruttomonatsmieten (vgl. §20 Abs. 1-3 BGBl 268/2010; §20 Abs. 3 BGBl 297/1996). Derzeit sind laut Braunisch die Vermieter auch nicht gesetzlich dazu verpflichtet, die Maklerprovision zu bezahlen, auch wenn sie den Makler beauftragt haben. Das bedeutet, dass meist in der Praxis die Kosten nur vom Mieter und nicht vom Vermieter getragen werden (vgl. Braunisch, 2020). Das aktuelle Regierungsprogramm, das vom Bundeskanzleramt Österreichs ausgegeben wurde, sagt allerdings aus, dass, wie für Dienstleistungen üblich, die Kosten der Vermittlung bei Mietwohnungen von demjenigen übernommen werden, der den Auftrag gegeben hat. (vgl. Bundeskanzleramt Österreich, 2020).

mögliche Auswirkungen ^ 

Bedeutet das also, wenn es für Mieter:innen in Zukunft günstiger wird, dass es dann andersrum für die vermietenden Personen teurer wird?

Nicht unbedingt. Knoll und Scharmer führen beispielsweise aus, dass in anderen europäischen Ländern nach der Einführung eines ähnlichen Bestellerprinzips zu beobachten war, dass häufig versucht wurde, die Regelungen durch verschiedenste vertragliche Gestaltungen zu umgehen. Dem Interessenten wurde dann beispielsweise angeboten, dass man doch gerne eine ähnliche oder vergleichbare Wohnung suchen könne. Hierbei wird das Bestellerprinzip wieder dem Mieter zur Last gelegt, da er dann quasi der Auftraggeber ist und nicht mehr der Vermieter direkt. Hierbei handelt es sich dann um einen Beratervertrag und dieser ist im Einzelfall zulässig. Andere Umgehungsmöglichkeiten wurden in Deutschland beispielsweise sofort durch die Gesetzgebung mit hohen Bußgeldern belegt (vgl. Knoll & Scharmer, 2016).

Steffen ergänzend beschreibt die Möglichkeit, dass sich das von den Vermietern zu bezahlende Maklerhonorar auf die Miete umschlägt. Die Provision wird also von Anfang an in die Miete eingerechnet, was zur eine Verteuerung führen kann (vgl. Steffen, 2006).

Beschließen die Vermieter, die Immobilie selbst zu vermitteln, so sieht Steffen ebenfalls einen Nachteil, da Makler doch auch eine Vermittler-Rolle einnehmen (vgl. Steffen, 2006a) und die Mieter als auch Vermieter über die Rechte und Pflichten aufklären (vgl. §2 BGBl 297/1996).

Knopf & Henze und Steffen stellen also fest, dass es nicht automatisch für den Mietenden wirklich günstiger wird, bewertet man das Risiko, das der Mieter eingeht und dazu auch noch die Möglichkeit des Vermieters, die Provision in die Miete einzurechnen (vgl. Knopf & Henze, 2012; Steffen 2006).

Für die Vermieter hingegen scheint es auf den ersten Blick ein großer Nachteil zu sein. Betrachtet man aber die vorhin kurz angeschnittenen Möglichkeiten ändert sich für die Vermieter nicht wirklich allzu viel.

Wie sieht’s denn generell aus? Kannst du einschätzen, welche Auswirkungen diese neue Regelung generell auf die Immobilienbranche haben wird?

Betrachtet man unsere deutschen Nachbarn, so ist die Entwicklung des Immobilienmarktes laut Jansen-Behnen, Voigtländer und Holzapfel eher negativ für den Mieter. Die Mieten sind durch die erhöhte Maklercourtage bei der Vermietung einer Immobilie ebenfalls gestiegen. Ebenfalls hat das öffentliche Angebot an Mietwohnungen um ein Drittel abgenommen, da nun viele ihre Immobilie nicht mehr auf Plattformen, sondern durch Kontakte vermitteln. Auch hat sich die Zahl der Makler deutlich verringert. Weiters hat sich seit der Einführung die Markttransparenz merkbar verschlechtert, was für den Konsumenten ebenfalls einen enormen Nachteil bringt (vgl. Jansen-Behnen, 2017; Voigtländer, 2019; Holzapfel, 2020).

Glaubt man der Erhebung von Statista, so wird es in Österreich die Branche der Immobilienmakler wohl nicht so schwer treffen, da die meisten Makler ihr Kerntätigkeitsfeld nachfragebedingt im Verkauf haben und die Vermietung eher als zusätzlichen Service anbieten (vgl. Statista, 2020). Dennoch werden Makler laut Knoll und Scharmer durch die einschränkende Auslegung des Bestellerprinzips beeinträchtigt, da das Gesetz auf ein Verbot der Doppeltätigkeit hinausläuft. Dieser Umsatzrückgang erklärt auch die vorhin angesprochene rückläufige Anzahl der aktiv tätigen Makler in Deutschland (vgl. Knoll & Scharmer, 2016). Steffen hält die Preissteigerung der Mieten aber in jedem Fall für denkbar (Steffen, 2006). Meiner Meinung nach sind daher die Auswirkungen für die Mieter am deutlichsten und nicht unbedingt die besten.

Vergleich mit Deutschland ^ 

Du hast gerade die deutsche Regelung angesprochen. Inwiefern hat Deutschland das Bestellerprinzip umgesetzt?

Blankenstein gab an, dass ähnlich der österreichischen Variante das Bestellerprinzip in Deutschland vorerst für die Vermietung zu Wohnzwecken galt. Ausgenommen waren der Verkauf von Immobilien, sowie die Vermietung von gewerblichen Liegenschaften. Hier wurde bereits per 01. Juni 2015 die Regelung gesetzlich verankert, dass derjenige, der den Makler beauftragt, auch die Kosten zu tragen hat (vgl. Blankenstein, 2014). Anders als in Österreich gibt es in Deutschland für den Vermieter keine gesetzliche Obergrenze. Gemäß dem deutschen Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung bezahlen Mieter hingegen maximal zwei Netto-Kaltmieten an Provision, wenn sie mit ihrem Suchwunsch einen Makler beauftragen (vgl. §3 WoVermRG).

Voigtländer und Holzapfel verweisen darauf, dass Deutschland nun sogar noch einen Schritt weiter geht und das Bestellerprinzip ab dem 23.12.2020 auch auf Immobilienkäufe ausweitet. Hier hat sich das Prinzip aber der österreichischen Variante angepasst, das Doppelmaklerprinzip und die Provisionsverrechnung von beiden Seiten wird dort beibehalten. Allerdings darf der Käufer nur mehr maximal denselben Betrag an Courtage bezahlen wie der Verkäufer (vgl. Voigtländer, 2019; Holzapfel, 2020).

*Gibt es hier bereits Erfahrungsberichte, wie sich die Thematik nach der Einführung entwickelt hat? Was wird auf Österreich zukommen?

Einerseits gab es in Deutschland laut Rollett seit der Einführung des Bestellerprinzips bei der Vermietung von Wohnraum eine Bereinigung am Markt, was die Konkurrenz innerhalb der Maklerbranche anbelangt (vgl. Rollett, 2016). Andererseits gibt es auch Beobachtungen von Steffen aber auch von Toschka & Voigtländer sowie von Holzapfel, dass die Mieten insbesondere in Ballungsräumen sprunghaft angestiegen sind. Ein Grund dafür könnten die Umgehungsmöglichkeiten sein. Damit sind Möglichkeiten gemeint, dass die Kosten für die Maklercourtage indirekt dem Mieter angelastet werden. Sei es durch die Einberechnung der Kosten in der Miete, oder durch Suchwünsche der Interessenten. Diese lösen ebenfalls das Bestellerprinzip aus. Ein anderer Grund kann die fehlende Marktmacht der Interessenten insbesondere in Großstädten sein. Hier gibt es kaum einen Preiswettbewerb, denn im Vergleich zum Angebot ist hier die Nachfrage besonders groß. Deswegen können Interessenten der Maklergebühr kaum aus dem Weg gehen. Ebenfalls nicht außer Acht gelassen werden darf die sinkende Markttransparenz (vgl. Steffen 2006; Toschka & Voigtländer, 2017; Holzapfel, 2020).

Vergleich in anderen Ländern der EU ^ 

Gibt es in Europa noch andere Länder, die das Bestellerprinzip in diesem Ausmaß bereits umgesetzt haben? Wenn nein, kannst du kurz beschreiben, was der Unterschied zum deutschen und dem in Österreich geplanten Modell ist?

Grundsätzlich gibt es laut dem deutschen Bundestag in Europa noch andere Länder, die das Bestellerprinzip nach den vorhin angesprochenen Kriterien umgesetzt haben. Beispielsweise in Frankreich ist es zulässig, davon vertraglich abzuweichen (vgl. Deutscher Bundestag, 2018). In Irland und Schweden hingegen kann davon nicht abgewichen werden betrachtet man die Ausführungen von Toschka & Voigtländer wie auch die geltende Regulierung Section 90 of The Property Services (Regulation) Act 2011 in Irland (vgl Toschka & Voigtländer, 2017; Section 90 of The Property Services (Regulation) Act 2011). In Spanien trägt zwar meist der Auftraggeber die Provision, das ist aber gesetzlich nicht geregelt. Dasselbe gilt auch im Vereinigten Königreich. Jedoch ist deutlich erkennbar, dass das Bestellerprinzip meist nur im Kaufsektor angewandt wird. Der Mietensektor wird hier vom deutschen Bundestag eher als frei angesehen (vgl. Deutscher Bundestag, 2018). Die Unterschiede in den verschiedenen Ländern zeigen aber sehr deutlich, dass hier die Märkte doch sehr heterogen agieren und Österreich somit ein Vorreiter in Sachen Bestellerprinzip in diesem gesetzlichen Ausmaß und Umfang wäre.

Zeitplan in Österreich ^ 

Ab wann wird das Bestellerprinzip österreichweit in Kraft treten?

Einen fixen Stichtag gibt es derzeit nach Auskünften beim Bundeskanzleramt Österreichs noch nicht. Verschiedene Parteien fordern die Einführung des Bestellerprinzips seit Jahren. Derzeit ist die Umsetzung des Bestellerprinzips im türkis-grünen Regierungsprogramm vereinbart (vgl. Bundeskanzleramt Österreich, 2020). Eine zentrale Frage ist allerdings noch, ob die Änderung im Maklergesetz oder im Konsumentenschutzgesetz verankert wird. Erst vor wenigen Monaten wurde das Licht auf dieses Themengebiet gerichtet. Aktuell wird laut Auskunft des Justizministeriums an einem Gesetzesentwurf gearbeitet, der 2021 zu erwarten ist. Zum jetzigen Zeitpunkt kann daher nicht präzise gesagt werden, ob und wie schnell die Umsetzung des Gesetzes stattfinden wird.

Fazit ^ 

*Das heißt zusammenfassend, für wen ist es am Ende eine faire Entscheidung, Fluch oder Segen? Für die Käufer:innen, für die Verkäufer:innen, oder für die Makler:innen?**

Das hängt aus meiner Sicht doch sehr von der dann tatsächlich umgesetzten Form ab und ob man aus den Problematiken unserer deutschen Nachbarn und dem internationalen Vergleich gelernt hat. Jedoch darf auch der Grundgedanke dahinter, nämlich die Leistbarkeit des Wohnraums, nicht vergessen werden. Es ist also an der Regierung, hier eine faire Lösung für Mieter, Vermieter und Makler zu finden. Die Auswirkungen sind aufgrund des deutschen Vorbilds bereits bekannt.

Outro ^ 

Das war die Podcast-Episode zur Immobilienvermarktung und dem Bestellerprinzip mit Leona Lorentschitsch und Christian Huber


Literaturverzeichnis ^ 

  • 110/BI XXV.GP, 2016. Nur wer beauftragt, zahlt – Bestellerprinzip für Immobilienmaklerprovisionen.

  • Blankenstein, A., 2014. Praxiswissen für Immobilienmakler: Rechtsgrundlagen, Provisionssicherung, Vertragsgestaltung. München: Haufe.

  • Braunisch, K., 2020. Maklerwesen in Österreich: Veränderungen, Trends und Chancen für Immobilienmakler. Wiesbaden: Springer Gabler

  • Bundeskanzleramt Österreich, 2020. Aus Verantwortung für Österreich. Regierungsprogramm 2020-2024.

  • Deutscher Bundestag, 2018. Die Maklerprovision in ausgewählten europäischen Ländern. In: Wissenschaftliche Dienste. 162/18. 1-8

  • Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745, 1747), das zuletzt durch Artikel 3 des Gesetzes vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) geändert worden ist

  • Henze, K. & S. Knopf, 2012. Das Image von Immobilienmaklern: Externe und interne Branchensicht im regionalen Vergleich. Hamburg: Diplomica

  • Holzapfel, A., 2020. Bestellerprinzip beim Immobilienmakler – ein Schaden für alle. In: Immobilienmagazin. 6. 23

  • Jansen-Behnen, C., 2017. Regulierungsmechanismen des Verbraucherschutzes im Maklerrecht. Eine rechtsvergleichende Untersuchung am Beispiel des Immobilienmaklers in Italien und Deutschland. Tübingen: Mohr Siebeck.

  • Knoll, M. & M. Scharmer, 2016. IWD – Das Bestellerprinzip: Deutsche Wohnraummakler vor dem Aus? In: Wohnrechtliche Blätter. 1. 16-17

  • Rollett, H., 2016. Der Tod des Maklers: Und seine Rückkehr als Held: Wien: Linde

  • Section 90 of The Property Services (Regulation) Act 2011

  • Statista, 2020 Umfrage zur gesuchten Immobilienart in Österreich 2020. [online]. [Zuletzt abgerufen am 23.12.2020]. Verfügbar unter https://de.statista.com/statistik/daten/studie/580356/umfrage/umfrage-zur-gesuchten-immobilienart-in-oesterreich

  • Steffen, M., 2006. Courtagefrei Immobilien erwerben und mieten. Grömitz: Pverlag

  • Steffen, M., 2006a. Immobilienmakler Suchen, Finden, Beauftragen und was danach kommt. Grömitz: Pverlag

  • Toschka, A. & M. Voigtländer, 2017. Das Bestellerprinzip für Immobilienkäufe. In: IW-Kurzberichte. 6

  • Verordnung: Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler BGBl 297/1996 Verordnung: Änderung der Verordnung über Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler BGBl 268/2010

  • Voigtländer, M., 2019. Das Bestellerprinzip in der Immobilienvermittlung. In: IW-Trends. 46(1). 1-24


 

 
Episode 2 - Das Bestellerprinzip in Österreich: Fluch oder Segen? Christian Huber im Gespräch mit Leona Lorentschitsch
 

 

 

 

Copyright CC-BY-SA | Leona Lorentschitsch und Christian Huber | 15.02.2021 | Impressum | Datenschutz